Liebe Mitglieder,

Aufgrund der langsamen Rückkehr zum normalen Betrieb, sind persönliche Beratungs-Termine, unter Einhaltung

der Hygieneregeln, wieder erlaubt. Trotzdem bitten wir nur in dringenden Fällen davon Gebrauch zu machen.

Weiterhin Ihren Termin nach Möglichkeit telefonisch wahr zunehmen.

Ihre Unterlagen, wie z.B. Betriebskostenabrechnungen, Mietverträge, Mieterhöhungen u.s.w.

können Sie einscannen oder in KOPIE(!) in unseren Briefkasten über die Touristeninformation einwerfen.

Wenn Sie Ihre Unterlagen über unser Online-Portal oder per E-Mail schicken, dann bitte in

EINER ZUSAMMENHÄNGENDEN Datei und in der richtigen Reihenfolge.

Sie vermeiden damit Fehler und machen uns die Arbeit leichter.

Sollte sich ein Besuch in unserer Geschäftsstelle trotz der genannten Alternativen nicht vermeiden lassen,

dann bitten wir auf das Händeschütteln zu verzichten und Abstand zu unseren KollegenInnen zu halten (mindestens 1,50 m)

Wir hoffen und wünschen, dass Sie und wir alle gesund bleiben!

Vorausschauend vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Ihr Mieterverein Finsterwalde

Corona-Pandemie: Was Mieterinnen und Mieter wissen müssen
30 Fragen und Antworten

1. Wirkt sich die Corona-Pandemie rechtlich auf das Mietverhältnis aus?
Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda” unverändert – Verträge sind einzuhalten. Der Vermieter ist also ungeachtet der Corona-Pandemie weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache und der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet (Köhler/Sieber, Haufe-Info v. 16.3.2020).
Eine außerordentliche Kündigung des Mieters allein wegen der allgemeinen hoheitlichen Maßnahmen nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB scheidet aus, weil hier die Nichtgewährung bzw. Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht durch den Vermieter erfolgt. Eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB scheitert an der fehlenden Pflichtverletzung des Vermieters (Sittner NJW 2020, 1169 (1173, 1174); a.A. Herlitz jurisPR-MietR 8/2020). Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen kann.

2. Können Mieter sich auf die Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) berufen?
Zwar könnte die objektive Geschäftsgrundlage gestört sein, weil sich nach Vertragsschluss die Umstände unvorhersehbar geändert haben. Bekanntlich kann bei einer schwerwiegenden Veränderung der Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, die Anpassung des Vertrages verlangt werden (Störung der Geschäftsgrundlage). Auch zählen „Eingriffe von hoher Hand“ (Palandt-Grüneberg, BGB, 79.Aufl. 2020 § 313 Rn 34 mwN) zu den Fallgruppen, in denen eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden kann. Jedoch kann sich eine Partei nicht auf die veränderten Umstände berufen, wenn diese nach der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung gerade in den Risikobereich der betroffenen Partei fallen – wie eben das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko der Mietsache. In diesem Fall sind die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage generell nicht anwendbar (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (114); a.A. Walburg GE 20, 423 (426)). Dies betrifft nicht nur die Mietzahlungspflicht, sondern auch eine Anpassung der sonstigen vertraglichen Regelungen (Köhler/Sieber, Haufe-Info v. 16.3.2020).

3. Gibt es mietrechtliche Ansprüche wegen verhängter Ausgangsperren bzw. Kontaktverbote?
Dadurch, dass der Mieter z.B. zur Freizeitgestaltung seine Wohnung nicht mehr verlassen darf, ist kein Mangel der Mietsache gegeben. Die Mietsache befindet sich in ihrer Bausubstanz nach wie vor in dem bisherigen (unterstellt: vertragsgemäßen) Zustand. Die Möglichkeit für den Mieter, sich außerhalb seiner Wohnung frei zu bewegen, unterliegt nicht dem Risikobereich des Vermieters. Das Gleiche gilt für die behördliche Anordnung, sich nur noch mit einer bestimmten Anzahl weiterer Personen z.B. im Garten des Mietobjektes treffen zu dürfen. Damit liegt ein Mangel der Mietsache nicht vor. Eine Minderung kommt nicht in Betracht. (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (115)).
Problem (1): Eltern möchten im Hof eine Tischtennisplatte aufstellen, damit die älteren Kinder etwas Bewegung haben; die Hausverwaltung hat das untersagt. Gemäß der Corona-Eindämmungsverordnung darf und muss der Vermieter das generell untersagen, da die Kontaktbegrenzung bei solchen Spielen gar nicht gewahrt werden kann (allerdings: Tischtennis 2er wären wohl zulässig, Rundlauf oder Doppel wohl nein). Die Mieter sollten mit der Hausverwaltung aber eine Lösung dahingehend suchen, dass Freizeit-Spiele zu zweit generell erlaubt werden sollten, wenn der Abstand gewahrt werden kann.
Problem (2): Die Abstandsregelung von mindestens 1,5 m kann in den meisten Aufzügen nicht gewährleistet werden. Allenfalls dürften derzeit zwei Personen den Aufzug benutzen, um die Nutzer keiner unnötigen Infektionsgefährdung auszusetzen. Die Nutzung des Aufzuges wird dadurch unkomfortabler. Gleichwohl dürfte hier wegen § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB kein Minderungsanspruch von Mietern wegen dieser Benutzungsbeschränkungen gegeben sein. Auch dürfte kein Anspruch gegenüber dem Vermieter zur Schaffung einer entsprechenden Benutzungsregelung bestehen, unabhängig davon, dass ein vermieterseitiger Aushang mit Benutzungsregeln am Schwarzen Brett bzw. an den Aufzugstüren hilfreich ist.

4. Wegen häuslicher Quarantäne kann ich nicht in den Garten des Hauses. Darf ich die Miete mindern?
Persönliche Nutzungshindernisse wie im Fall der Quarantäneanordnung begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Eine Mietminderung scheidet aus (Köhler/Sieber, Haufe-Info v. 16.3.2020).

5. Alle Mieter sind jetzt den ganzen Tag zuhause. Vor unseren Fenstern hängt eine Plane an einem Gerüst. Die Bauarbeiten sind längst eingestellt. Muss ich jetzt dauerhaft die Verdunkelung aushalten?
Gegen Gerüste vor dem Fenster können Mieter vorgehen, wenn diese überlang dort hängen, die Bauarbeiten eingestellt sind oder das Gerüst lediglich eine Plane für Werbezwecke halten soll. Die Corona-Pandemie ändert hier aber nichts an der mietrechtlichen Lage. Auch hier gilt: Persönliche Nutzungshindernisse begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache.
Gleichwohl gilt: Gerade dieser Fall einer Verdunkelung würde zu einer Bejahung der Minderung führen.

6. Kann ich die Miete mindern, wenn der Bolzplatz am Hause gesperrt wird?
Wird der Spiel- und/oder Bolzplatz gesperrt, wird damit der (mögliche) vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt. Damit liegt ein Mangel der Mietsache vor, weil der Mieter nicht mehr wie vorher alle zur Verfügung stehenden Gemeinschaftsflächen nutzen kann. Insoweit ist es unerheblich, dass die Einschränkung durch eine behördliche Maßnahme erfolgt ist und ob der Vermieter dies vorhersehen konnte. Denn der Mangel ist objektiv zu ermitteln (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (116); a.A. Herlitz jurisPR-MietR 8/2020). Deshalb kann auch der kinderlose Mieter grundsätzlich mindern. Immerhin könnte er den Spielplatz z.B. für Kinder nutzen, die ihn besuchen. Bei Wegfall eines Spielplatzes wird eine Minderungsquote bis zu 5 % zuerkannt.

7. Mein Nachbar ist an Covid-19 erkrankt. Darf ich die Miete mindern?
Nein. Die Erkrankung eines Mitbewohners oder Nachbarn stellt keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund zur Mietminderung dar.

8. Was müssen Mieter und Vermieter tun, wenn sie von einem Corona-Fall im Hause erfahren?
Kann wegen des Corona-Falles eine Gefährdung anderer Nutzer, Dienstleister oder Besucher des Gebäudes nicht ausgeschlossen werden, muss der Mieter den Vermieter und dieser eventuell andere Mieter entsprechend informieren. Darüberhinausgehende Schutzpflichten wie etwa Desinfektionspflichten von Gemeinschaftsflächen bestehen höchstens im Einzelfall. Dafür muss eine konkrete Gefahr, beispielsweise durch eine nachgewiesene Infektion, für Mieter und Nutzer des Gebäudes vorliegen. Das allgemeine Infektionsrisiko ist hingegen als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und reicht nicht aus, um besondere Schutzpflichten der Mietvertragsparteien zu begründen (Köhler/Sieber, Haufe-Info v. 16.3.2020).

9. Muss ich meinen Vermieter in meine Wohnung (Wohnungsbesichtigungen, Reparaturen) lassen?
Ob der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen darf, hängt von einer Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters mit dem Recht des Mieters auf Privatsphäre ab. Bei einer Pandemie ist zudem der Schutz des Mieters auf körperliche Unversehrtheit zu beachten und maßgeblich.
Besichtigungen, die keinen dringend notwendigen Zweck verfolgen, müssen daher auf die Zeit nach der Pandemie verschoben werden.
Aufschiebbare Handwerker-Arbeiten in Wohnungen sollten derzeit nicht erfolgen und sind auch keinem Handwerker zumutbar.
Die Verpflichtung zur Duldung der Ablesungen von Heizkostenverteilern oder Strom- und Gaszählern kann der Mieter durch Selbstablesung und Ankleben des Ergebnisses an die Wohnungstür, bzw. Zusendung des Ergebnisses an die betreffenden Unternehmen erfüllen.
Mieter können trotz der am 31.12.2020 ablaufenden Frist die Verschiebung des Rauchmeldereinbaus verlangen und den Zutritt zur Wohnung hierfür verweigern.

10. Muss ich zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung auch in „Corona-Zeiten“ das Büro des Vermieters oder des Verwalters aufsuchen?
Nein. Ein Anspruch auf Übersendung der Belege z.B. per E-Mail oder in Kopie gegen Übernahme der Kopierkosten besteht solange die behördlichen Corona-Einschränkungen bestehen und der Publikumsverkehr in den meisten Bereichen gestoppt wurde.
11. Ich will bzw. muss im Home-Office arbeiten. Was kann ich von meinem Vermieter bei fehlendem oder nicht ausreichendem Internet beanspruchen?
Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung darüber getroffen, dass zur Ausstattung der Wohnung ein Internetanschluss gehört, führt das Fehlen einer solchen Einrichtung nicht zu einem Mangel der Mietsache (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (115)). Es besteht aber ein Anspruch auf Zustimmung zur Durchführung einer baulichen Veränderung zum Zwecke der Einrichtung eines Internetanschlusses bzw. der Erweiterung eines vorhandenen Anschlusses (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (116)).

12. Ich habe meine Wohnung gekündigt und muss eigentlich nächste Woche ausziehen. Nun bin an Covid-19 erkrankt / stehe unter Quarantäne. Muss ich ausziehen?
Nein. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung räumt. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Da alle Menschen aufgerufen sind, sich solidarisch zu verhalten und Kontakte drastisch zu reduzieren, kann der Mieter – auch zum Schutz anderer – nicht zum Auszug verpflichtet werden.

Gerichtliche Räumungsfrist in einer Wohnraummietsache wegen der Corona-Pandemie zumindest bis zum 30. Juni 2020 verlängert
Das Amtsgericht Mitte hatte den Mieter mit Urteil vom 11. Dezember 2019 in der ersten Instanz zur Räumung verurteilt und eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2020 bewilligt. Der Mieter hatte im noch laufenden Berufungsverfahren vor der Zivilkammer 67 eine Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2020 mit der Begründung beantragt, insbesondere wegen der „Corona-Krise“ keinen Ersatzwohnraum anmieten zu können. Diesem Antrag haben die Richter der Zivilkammer 67 mit dem Beschluss vom 26. März 2020 entsprochen.
Nach Auffassung der Richter der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin war die vom Amtsgericht Mitte bis zum 31. März 2020 gewährte Räumungsfrist für den beklagten Mieter aufgrund seines unstreitigen Antragsvorbringens nicht hinreichend lang bemessen, um Ersatzwohnraum zu beschaffen. Es komme hinzu, dass der Senat von Berlin Verordnungen zur Eindämmung des Coronavirus in Berlin erlassen habe, die das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht hätten. Vor diesem Hintergrund sei die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum, die in Berlin wegen der Anspannung des örtlichen Wohnungsmarktes ohnehin besonders erschwert sei, für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen. Zu welchem Zeitpunkt die Anmietung von Ersatzwohnraum bei hinreichendem Bemühen eines Räumungsschuldners wieder erfolgreich sein werde, sei ungewiss. Die genaue Bemessung der insoweit erforderlichen Zeitspanne könne hier jedoch dahinstehen, da der beklagte Mieter die Verlängerung der Räumungsfrist lediglich bis zum 30. Juni 2020 beantragt habe. Jedenfalls der sich bis zu diesem Termin erstreckende Zeitraum sei wegen der weitgehenden Beschränkung des öffentlichen Lebens erforderlich, um Ersatzwohnraum in Berlin anzumieten.
Deshalb seien – so die Richter der Zivilkammer 67 – gerichtliche Räumungsfristen gemäß § 721 ZPO derzeit grundsätzlich bis zum 30. Juni 2020 zu erstrecken oder entsprechend zu verlängern. Eine davon abweichende Beurteilung käme ausnahmsweise nur in Betracht, wenn der Verbleib eines Räumungsschuldners in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründen würde oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache gebieten würden. Diese vorgenannten Ausnahmevoraussetzungen seien im konkreten Fall aber nicht erfüllt.
(Landgericht Berlin v. 26.3.2020 - 67 S 16/20 -, WuM 20, 232; GE 20, 543)

13. Vor einigen Monaten hat der Vermieter eine Modernisierung für April 2020 angekündigt. Für die Zeit der Baumaßnahmen soll ich umgesetzt werden. Ist dieser Umzug zuzumuten?
Grundsätzlich sollte versucht werden, Modernisierungsmaßnahmen auf die Zeit nach der Corona-Pandemie zu verschieben, also zunächst auf unbestimmte Zeit. Ansonsten muss der Mieter den Umzug in eine Ersatzwohnung nur akzeptieren, wenn eine Fachfirma den Umzug durchführt und das Umzugsgut nach Verbringen in die Umsetzwohnung desinfiziert wird.

14. Muss ich meinen Umzug in eine neu angemietete Wohnung wegen Corona verschieben?
Solange noch keine Ausgangssperre verhängt ist, muss der Umzug nicht zwingend verschoben werden. In Berlin ist aber die geltende Kontaktsperre beachten. Das heißt, der privat organisierte Umzug darf nur mit engen Familienmitgliedern oder bisherigen Wohngemeinschaftern durchgeführt werden.
Auch hier ist zu raten, mit allen Beteiligten die Durchführung des Umzuges abzuklären und sich im Sinne des Eigenschutzes und des Schutzes der Allgemeinheit zu entscheiden.
Sollte eine Ausgangssperre angeordnet werden, dann darf der Umzug nicht mehr privat durchgeführt werden. Umzugsunternehmen und andere Lieferdienste dürfen aber auch dann vermutlich noch weiter ihrer Arbeit nachgehen, da sie Transportdienstleistungen anbieten.

15. Beginnt mein neuer Mietvertrag trotz der Corona-Pandemie zum vereinbarten Termin?
Ja, prinzipiell fängt der Mietvertrag auch in der aktuellen Situation wie vertraglich festgelegt an. Es ist aber
ratsam sich so schnell wie möglich mit dem zukünftigen Vermieter in Verbindung zu setzen und telefonisch abzustimmen, ob alles wie geplant ablaufen kann. Eventuell verzögert sich der Mietbeginn, da der aktuelle Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht wie geplant ausziehen kann. In so einem Fall ist die direkte Kommunikation und das Bemühen um eine Lösung für alle Parteien die beste Empfehlung. Natürlich muss der Mieter auch erst ab dem Tag Miete bezahlen, an dem er die Wohnung tatsächlich beziehen kann, vorausgesetzt, der Hinderungsgrund liegt in der Sphäre des Vermieters.
Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB hat der Mieter kein Widerrufsrecht am Mietvertragsabschluss, wenn er die Wohnung zuvor besichtigt hat. Jedoch ist eine wegen des Virus nur per Video vorgenommene „digitale Besichtigung“ keine solche im Sinne der Vorschrift. Sie führt also nicht zum vorgenannten Ausschluss des Widerrufsrechts (Lipinski-Mießner in RDM-Kompakt April 2020). Bei digitaler Besichtigung steht dem Mieter daher ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu, das bei falscher oder fehlender Widerrufsbelehrung gemäß § 356 Abs. 3 Satz 3 BGB erst nach zwölf Monaten und 13 Tagen erlischt.

16. Ich verdiene kein Geld mehr. Muss ich weiter meine Miete zahlen?
Ja. Der Mieter ist grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet. Entsteht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, kommt es dann nicht mehr an.
Um sich vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, sollte der Mieter bei drohenden Mietzahlungsschwierigkeiten sofort mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen und versuchen, sich auf die Stundung der Mietzahlung zu einigen. In Betracht käme ebenfalls eine Ratenzahlung, soweit möglich, oder der Verzicht des Vermieters auf die Miete, wenn dies wirtschaftlich für ihn vertretbar wäre. All dies ist natürlich nur auf freiwilliger Basis möglich. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dann aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.

17. Ich habe eine WG. Jetzt ist ein Zimmer frei. Darf ich sofort Zimmerbesichtigungen für neue Kandidaten machen oder gilt das Kontaktverbot?
Die Schutzmaßnahmen gegen die Pandemie sind regional unterschiedlich weitgehend. Wenn einem potentiellen Bewerber vor Ort nicht untersagt ist, seine Wohnung zu verlassen, um eine Zimmerbesichtigung wahrzunehmen, die Durchführung derartiger Besichtigungen am Ort der Besichtigung nicht untersagt ist und sich dort nicht mehr Personen treffen als es am Ort der Besichtigung zulässig ist, ist eine Zimmerbesichtigung unter Beachtung sonstiger gesundheitlicher Schutzmaßnahmen grundsätzlich möglich (Bentrop, DMB Info-Dienst).

18. Gibt es schon das angekündigte Kündigungsschutzgesetz für die Corona-Zeit?
Ja. Zum 1.4.2020 wird ein neues Gesetz in Kraft treten, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzuges aufgrund der Corona-Pandemie teilweise ausschließt (Art. 240 § 2 EGBGB):
Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnissen über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Die Vorschrift erfasst nur Zahlungsrückstände, die vom 1. April bis 30. Juni 2020 entstehen. Derartige Mietrückstände stellen weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) solcher Mietverhältnisse dar noch folgt aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietverhältnisse (§ 573 BGB).
Die Regelung stellt eine zeitlich begrenzte Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht (vgl. BGH v. 4.2.2015 - VIII ZR 175/14 -, Randnummer 22).
Die Verfassungsbeschwerde einer Einzelperson gegen die Begrenzung der Kündigungsmöglichkeiten eines Mietverhältnisses durch Vermieter im Rahmen der neuen, seit 1. April 2020 geltenden Regelungen, mit denen der Gesetzgeber auf die COVID-19-Pandemie reagiert hat wurde vom BVerfG als unzulässig abgewiesen.

19. Wie lautet der Gesetzestext?
Artikel 240 EGBGB (BGBl. 2020, S. 569 (573))
§ 2 - Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.
§ 4 Verordnungsermächtigung
(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates …
2. die in § 2 Absatz 1 und 3 enthaltene Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens zum 30. September 2020 entstanden sind, ...
(2) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und ohne Zustimmung des Bundesrates die in Absatz 1 genannten Fristen über den 30. September 2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen auch nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung nach Absatz 1 fortbestehen.

20. Ist die Kündigung bei jedem Zahlungsverzug ausgeschlossen?
Nein. Die Kündigung ist nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters auf der Ausbreitung der Corona-Pandemie beruht. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die Corona-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.

21. Wie wird festgestellt, dass der Zahlungsverzug seine Ursache in der Corona-Pandemie hatte?
Ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der Corona-Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen (vgl. § 294 ZPO), insbesondere den Zusammenhang zwischen der CORONA-Pandemie und der Nichtleistung der Miete. Er muss also Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit (vgl. BGH v. 21.12.2006 - IX ZB 60/06 -, Randnummer 11) dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Corona-Pandemie beruht. Es wird ausreichen, wenn der Mieter nachweist, aufgrund der Corona-Pandemie deutliche geringere Einnahmen zu haben. Ein zusätzlicher Nachweis, keine weiteren Vermögensrücklagen zu haben und /oder trotz des Rückgangs der Einnahmen noch ausreichend Einnahmen zum Begleichen der Miete zu haben, kann nicht verlangt werden (Tschäpe GE 20, 492).
Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein (aus der Gesetzesbegründung).

22. Ist der Vermieter verpflichtet, bei der Beantragung von staatlichen Hilfsgeldern für den Mieter mitzuwirken?
Es ist davon auszugehen, dass der Erhalt staatlicher Hilfen jedenfalls teilweise von der Mitwirkung des Vermieters abhängig sein wird. Insbesondere ist anzunehmen, dass der Mieter bei den Behörden seinen Mietrückstand durch eine Bestätigung des Vermieters nachweisen muss. Daher ist der Vermieter gemäß § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter auf Anfrage eine Bestätigung über die eingetretenen Mietrückstände vorzulegen und sonstige Handlungen/Erklärungen vorzunehmen bzw. abzugeben, die zur Antragstellung des Mieters erforderlich sind. Verweigert der Vermieter die Aushändigung einer solchen Bestätigung, kann dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zustehen. Sofern dieser Fall eintritt, ist eine außerordentliche (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen. Denn die Einrede des Mieters (Zurückbehaltungsrecht) hindert den Eintritt des Verzuges (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (114)).
Diese Mitwirkungspflicht des Vermieters gilt für Wohnraum- wie Gewerberaummieter in gleichem Maße.

23. Können mietvertragliche Vereinbarungen die Anwendung des neuen Kündigungsschutzgesetzes hindern?
Zum Nachteil des Mieters kann nicht von der Regelung des Gesetzes abgewichen werden (§ 2 Abs. 2). Dies gilt ohne Rücksicht darauf, zu welchem Zeitpunkt solche Vereinbarungen getroffen wurden. Die Wirksamkeit vertraglich vereinbarter Kündigungsrechte (nur bei Gewerbemietverhältnissen) bleibt aber unberührt für Zahlungsrückstände, die vor dem 1. April 2020 angefallen sind oder nach dem 30. Juni 2020 anfallen werden.

24. Was passiert, wenn die Corona-Krise auch im Juli noch andauert?
§ 4 des Art. 240 EGBGB erlaubt weitere Verlängerungen der Laufzeit des Gesetzes, wenn die Bundesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlässt.

25. Welche Kündigungen werden durch das neue Gesetz ausgeschlossen?
Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Sie gilt für fristlose, wie auch für ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzuges, bei Wohnraum- wie bei Geschäftsraummietverträgen gleichermaßen. Auf sonstige Kündigungsgründe erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht.
Dies gilt auch, wenn der Mieter überhaupt keine oder noch keine wirtschaftlichen Einbußen als Folge der Pandemie erlitten hat. Zahlt der Mieter in derartigen Fällen nicht, riskiert er auch, gekündigt zu werden, denn diese Fälle fallen nicht unter den neuen Kündigungsausschluss (Bentrop, DMB Info-Dienst).
Dem Vermieter bleibt es darüber hinaus unbenommen, das Mietverhältnis während der Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind beziehungsweise die aus einem späteren Zeitraum resultieren werden. Er kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen erklären, etwa wegen Vertragsverletzungen anderer Art, beispielsweise unbefugter Überlassung der Mietsache an Dritte (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB) oder wegen Eigenbedarfs (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB) (aus der Gesetzesbegründung).

26. Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter derzeit nicht leisten kann?
Damit kein Missverständnis aufkommt: Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Die Pflicht des Mieters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Mieter erhalten somit kein Leistungsverweigerungsrecht. Sie bleiben damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten. Der Eingriff in die Rechte des Vermieters ist damit geringer, da die Regelung lediglich sein sekundäres Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs für einen moderaten Zeitraum beschränkt.
Das neue Gesetz ist nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Damit haben Mieter vom 30. Juni 2020 an binnen zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.
Als mit Mietzahlungen vergleichbares Entgelt kommen auch Hauswart- oder andere Dienstleistungen in Betracht, die die Mietvertragsparteien vereinbart haben. Auch Schönheitsreparaturen zählen als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung (Info von Haus & Grund Berlin, April 2020).
Da der Mieter die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der Miete in diesen Fällen nicht bestreitet, kann der Vermieter die Kaution insoweit auch während des laufenden Mietverhältnisses verwerten (Sittner NJW 2020, 1169 (1173); Tschäpe GE 20, 492). Des Weiteren kann der Vermieter auf das Vermieterpfandrecht zurückgreifen, wobei hier die Einjahresfrist des § 562 d BGB zu beachten ist (Tschäpe GE 20, 492 (493).
Einschränkungen für eine Zahlungsklage gibt es nach Art. 240 § 2 EGBGB ebenfalls nicht. Die Mietforderungen sind nicht gestundet, sondern nur das daraus abgeleitete Kündigungsrecht besteht zeitweise nicht (Beuermann GE 20, 449).
Greift die Klage durch, müsste der Mieter bis zu den entsprechenden Pfändungsfreibetragsgrenzen und gesetzlichen Pfändungsausschlüssen – wie etwa bei Unterhalt gem. § 850 d ZPO – zahlen. Bis zum unpfändbaren Einkommen wären also auch Ersparnisse umfasst. Neben den Pfändungsfreibetragsgrenzen im Zwangsvollstreckungsrecht kann hier die Regelung des Vollstreckungsschutzes nach § 765 a ZPO helfen (Herlitz jurisPR-MietR 8/2020).

27. Kann ab 1. Juli 2022 die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachgeholt werden?
Ja. Wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, kann ab diesem Tag wieder gekündigt werden § 286 Abs. 4 BGB verlangt für den Verzug ein Verschulden des Schuldners (Mieter). Daran könnte die Kündigung scheitern, weil der Mieter infolge unvorhersehbarer Umstände (Corona-Pandemie mit entsprechenden behördlichen Erlassen) nicht vorhersehen konnte, dass sich Einkommenseinbußen ergeben, die ihn nicht in die Lage versetzen, die Miete (in voller Höhe) zu zahlen. Für das Verschulden gelten die allgemeinen Vorschriften (§ 276 BGB), insbesondere hat der Mieter für seine Leistungsfähigkeit einzustehen. Demnach können ihn mangelnde finanzielle Mittel nicht entlasten. Insoweit ist es unerheblich, worauf seine Leistungsunfähigkeit beruht. Der Mieter trägt das Risiko, die Miete nicht bezahlen zu können (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (114)).
Im Rahmen des Verschuldens kann bei der ordentlichen Kündigung dann aber berücksichtigt werden, aufgrund welcher Umstände die Zahlungsschwierigkeiten des Mieters eingetreten sind. Denn ist der Mieter z.B. unverschuldet in die Misere gekommen, fehlt das für § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB notwendige Verschulden. Ist der Mieter also z.B. unvorhersehbar infolge der Coronakrise arbeitslos geworden und hat sich durch Meldung bei der Agentur für Arbeit um (Ersatz-)Einkommen bemüht, ist regelmäßig anzunehmen, dass der Zahlungsrückstand nicht verschuldet war (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (117)).

28. Müssen Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen?
Grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlt ein Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann - bis der Betrag beglichen ist - hierfür Verzugszinsen verlangen (Herlitz jurisPR-MietR 8/2020). Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %. Diese Zinslast mit Zinseszins addiert sich (mindestens) bis zum 30.6.2022 auf (Tschäpe GE 20, 492).

29. Sind Mietrechtprozesse von der Corona-Pandemie betroffen?
Ja. Einige Bundesländer haben veranlasst, dass Termine in Gerichten „auf ein absolut notwendiges Minimum“ beschränkt werden sollen. Danach sind das Interesse an der Durchführung des Termins und die Risiken einer möglichen Verbreitung des Virus abzuwägen. Dies lässt den Schluss zu, dass grundsätzlich alle Termine auch in Mietsachen aufzuheben bzw. zu verschieben sind. Dies gilt umso mehr dann, wenn Rechtsanwälte bzw. Rechtsanwältinnen in Risikogebieten waren - dann ist ihnen ein Betreten des Gebäudes verwehrt (Selk Beck-online Blog v. 16.3.2020).
Anwälte könnten, durch die bloße Erklärung, man habe sich noch in den letzten zwei Wochen in einem Risikogebiet aufgehalten, jeden Termin zum Platzen bringen. Macht der anwaltliche Vertreter dies gem. § 227 Abs. ZPO durch eine anwaltliche Versicherung glaubhaft, so müsste der Termin aufgehoben werden. Andere Möglichkeiten sind momentan nicht erkennbar (Selk Beck-online Blog v. 16.3.2020).

30. Welche Ansprüche haben Gewerberaum-Mieter wegen staatlich verfügter Schließung ihrer Geschäfte gegen den Vermieter?
Die behördlichen Erlasse, die die Öffnung von Geschäften verbieten oder die Öffnungszeiten beschränken, haben ihre Grundlage nicht in der Beschaffenheit der Mietsache. Vielmehr betreffen sie die Art des Geschäftes des Mieters und fallen damit in sein Verwendungsrisiko. Ein öffentlich-rechtlicher Mangel ist daher nicht gegeben (Lützenkirchen MietRB 20, 111 (112); Sittner NJW 2020, 1169 (1171); a.A. RAin Meyer: und eine Minderung nicht begründet.
Außer in Fällen der Unmöglichkeit, zum Beispiel bei behördlichen Veranstaltungs- und Betriebsverboten, bleibt der Mieter bei einer vereinbarten Betriebspflicht weiterhin zum Betrieb verpflichtet. Etwas anderes gilt, wenn auch der Vermieter ausnahmsweise am geschäftlichen Risiko des Mieters teilnimmt. Das ist zum Beispiel bei vereinbarten Umsatzmieten der Fall. Zahlt der Mieter also Abschlagszahlungen auf infolge der Corona-Pandemie nicht mehr realisierbare Umsatzerwartungen, dürfte ihm ein Anpassungsrecht zustehen (Köhler/Sieber, Haufe-Info v. 16.3.2020).

An dieser Stelle erhaltet ihr ein schönes Video zur Mitgliedschaft im Mieterverein.

https://youtu.be/tJPv_4tc7EA